MENGHITUNG PAJAK
Menghitung PBB dan PPh 
  
  
 
 
  
  Dasar
 pengenaan PBB adalah "Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)". NJOP ditentukan 
per wilayah berdasarkan keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat 
Jenderal Pajak dengan terlebih dahulu memperhatikan :
 
  
   
  
 
    
  
             
  
 
 
  
Jawab: 
NJOP bumi : 600 x Rp 300.000 = Rp180.000.000 
NJOP rumah: 300 x 130.000 = Rp45.000.000 
NJOP pagar: 1,5 x100x100.000 = Rp 15.000.000 
 
NJOP total : Rp240.000.000 
 
  
  
  
 
  
  
 
 
  
 
  
 
 
  
Jawab : 
PTKP: 
WP pribadi = Rp 15.840.000 
WP kawin = Rp 1.320.000 
2 anak     = Rp 2.640.000 
PTKP = Rp 19.800.000 
PKP = Penghasilan - PTKP 
= Rp 500.000.000 - Rp19.800.000 
 
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
adalah
 pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang 
ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi / tanah dan atau bangunan. Keadaan Subjek ( siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. 
Objek PBB
Objek PBB adalah "Bumi dan atau Bangunan".
-Bumi: Permukaan
 bumi ( tanah dan perairan ) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta 
laut wilayah Indonesia.Contoh : Sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan,
 tambang, dll.
-Bangunan :
 Konstruksi Tekhnik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
 dan atau perairan. Contoh : Rumah tempat tinggal, bangunan tempat 
usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, pagar mewah, dermaga, 
taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam 
renang, anjungan minyak lepas pantai, dll.
Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek yang :  
1.Digunakan
 semata -mata untuk melayani kepentingan umum dibidang Ibadah, Sosial, 
Kesehatan, Pendidikan dan Kebudayaan Nasional yang tidak dimaksudkan 
untuk memperoleh keuntungan, seperti Mesjid, gereja, rumah sakit 
pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, 
2.Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3.Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh Desa, dan tanah Negara yang belum dibebani suatu hak.
4.Digunakan oleh perwakilan Diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5.Digunakan oleh Badan dan perwakilan organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan. 
Subjek Pajak dan Wajib Pajak dalam PBB
   Subjek Pajak adalah Orang pribadi atau badan yang secara nyata :
   - mempunyai suatu hak atas bumi, 
   - memperoleh manfaat atas bumi, 
   - memiliki bangunan, 
   - menguasai bangunan, 
   - memperoleh manfaat atas suatu bangunan.
WAJIB PAJAK adalah Subjek Pajak yang dikenakan Kewajiban membayar Pajak
      Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bumi 
adalah :
1. letak;
2. peruntukan;
3. pemanfaatan;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.
Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah :
1. bahan yang digunakan;
2. rekayasa;
3. letak;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.
adalah :
1. letak;
2. peruntukan;
3. pemanfaatan;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.
Faktor-faktor yang diperhatikan dalam dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah :
1. bahan yang digunakan;
2. rekayasa;
3. letak;
4. kondisi lingkungan dan lain-lain.
Dasar Pengenaan  PBB       
a.   harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar; 
b.   perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya;
c.   nilai perolehan baru;
d.   penentuan nilai jual objek pengganti. 
MENGHITUNG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
BERDASARKAN UU. NO 28 Tahun 2009 
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)       
NJOPTKP
 adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. 
Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota serendah-rendahnya Rp 10.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
b.
 Apabila wajib pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang 
mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya 
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.  
Dasar Penghitungan PBB  
( berdasarkan UU. Nomor 28 tahun 2009 )
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP adalah sebagai berikut:
NJKP  = NJOP  - NJOPTKP
Tarif PBB            
Besarnya  tarif PBB adalah setinggi-tingginya 0,3%
Rumus Penghitungan PBB
PBB = Tarif x NJKP 
Tarif pajak dan dasar penghitungan PBB diatas berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 yang berlaku mulai 1 Januari 2010
LATIHAN SOAL MENGHITUNG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN 
BERDASARKAN UU. NO 28 Tahun 2009
BERDASARKAN UU. NO 28 Tahun 2009
Pak Bejo mempunyai tanah 
seluas 500 m2 dengan nilai jual  Rp. 400.000 /m2. Didalam area tanahnya 
terdapat bangunan rumah dengan luas 250 m2 dengan nilai jual 
Rp.200.000/m2 .Hitunglah besarnya PBB jika diketahui NJOPTKP sebesar 
Rp.12.000.000 dan tarif pajak sebesar 0,2 % ?
jawab :
NJOP bumi :   500 x Rp400.000 = Rp 200.000.000
NJOP rumah:  250 x Rp200.000 = Rp  50.000.000
NJOP total = Rp 250.000
NJKP = NJOP - NJOPTKP
=  Rp. 250.000.000 - Rp12.000.000
=  Rp  238.000.000
PBB =  NJKP x tarif pajak
= Rp.238.000.000 x 0,2 %
=Rp 476.000 
MENGHITUNG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN 
BERDASARKAN UU. No.  12 Tahun 1994
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) 
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,-
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,-
     ( berdasarkan UU No.12 tahun 1994) ketentuan sebagai berikut:
 a.Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
b.Apabila
 Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan 
pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan 
tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak  lain.      
Dasar Penghitungan PBB 
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).Besarnya NJKP adalah sebagai berikut;
• Objek pajak perkebunan adalah 40%
• Objek pajak kehutanan adalah 40%
• Objek pajak pertambangan adalah 20%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).Besarnya NJKP adalah sebagai berikut;
• Objek pajak perkebunan adalah 40%
• Objek pajak kehutanan adalah 40%
• Objek pajak pertambangan adalah 20%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
               - apabila NJOP-nya > Rp. l .000.000.000,00 adalah 40% 
- apabila NJOP-nya <>
- apabila NJOP-nya <>
LATIHAN SOAL MENGHITUNG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN 
BERDASARKAN UU. No. 12 Tahun 1994
 
BERDASARKAN UU. No. 12 Tahun 1994
Pak Abdul mempunyai tanah seluas 600 m2 
dengan nilai jual  Rp. 300.000 /m2. Didalam area tanahnya terdapat 
bangunan rumah dengan luas 300 m2 dengan nilai jual Rp.150.000/ m2 serta
 pagar mewah senilai Rp.100.000/m2 dengan ukuran panjang 100 m dan 
tinggi 1,5 m. Hitunglah besarnya PBB jika diketahui NJOPTKP sebesar 
Rp.10.000.000, tarif  PBB 0,5 % !
NJKP = NJOP - NJOPTKP
=  Rp. 240.000.000 - Rp10.000.000
=  Rp  240.000.000
PBB =  NJKP x tarif pajak
=Rp.230.000.000 x 20 % x 0,5 % 
=Rp 230.000
PAJAK PENGHASILAN (PPh)
Pajak yang dikenakan terhadap subjek pajak atas penghasilan yang  diterima atau diperolehnya dalam tahun pajak
Subjek pajak penghasilan 
1. Subyek pajak pribadi yaitu setiap orang yang tinggal di Indonesia  atau tidak bertempat tinggal di Indonesia  yang mendapatkan penghasilan dari indonesia . 
2. Subyek pajak harta warisan belum dibagi
 yaitu warisan dari seseorang yang sudah meninggal dan belum dibagi 
tetapi menghasilkan pendapatan, maka pendapatan itu dikenakan pajak.
3. Subyek pajak badan yaitu 
perkumpulan orang dan/atau modal baik melakukan usaha maupun tidak 
melakukan kegiatan usaha meliputi perseroan terbatas, perseroan 
komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik negara atau daerah 
dengan nama dan bentuk usaha apapun seperti firma, kongsi, koperasi, 
dana pensiun, perkumpulan, persekutuan, yayasan, organisasi massa, 
organisasi sosial politik, atau organisasi sejenis, lembaga, bentuk 
usaha tetap dan bentuk badan lainnya. 
4. Bentuk usaha tetap
 yaitu bentuk usaha yang digunakan oleh orang pribadi yang tidak 
bertempat tinggal di Indonesia atau berada di indonesia tidak lebih dari
 183 hari dalam jangka waktu dua belas bulan, atau badan yang tidak 
didirikan dan berkedudukan di Indonesia, yang melakukan kegiatan di 
Indonesia. 
BUKAN SUBYEK PAJAK
1.   Badan perwakilan negara asing. 
2.
   Pejabat perwakilan diplomatik dan konsulat atau pejabat - pejabat 
lain dari negara asing dan orang - orang yang diperbantukan kepada 
mereka yang bekerja pada dan bertempat tinggal bersama mereka dengan 
syarat bukan warga negara indonesia  dan negara yang bersangkutan memberikan perlakuan timbal balik. 
3.   Organisasi internasional yang ditetapkan oleh keputusan menteri keuangan dengan syarat Indonesia  ikut dalam organisasi tersebut dan organisasi tersebut tidak melakukan kegiatan usaha di Indonesia . Contoh: WTO, FAO, UNICEF. 
4.
   Pejabat perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh 
keputusan menteri keuangan dengan syarat bukan warga negara indonesia  dan tidak memperoleh penghasilan dari Indonesia . 
OBYEK PAJAK :
Setiap  tambahan  kemampuan  ekonomis  yang diterima
 atau diperoleh Wajib Pajak berasal dari Indonesia maupun dari luar  
Indonesia,  dapat dipakai  untuk  konsumsi atau untuk  menambah kekayaan
 Wajib Pajak,
PENGHASILAN TIDAK KENA PAJAK 
Berdasarkan UU no.36 tahun 2008
Berlaku Mulai 1 Januari 2009
Tarif PTKP pertahun
WP pribadi= Rp. 15.841.000
WP kawin  = Rp. 1.320.000
WP istri bekerja= Rp. 15.840.000
Anak (maks. 3)= @ Rp 1.320.000
TARIF WAJIB PAJAK ORANG PRIBADI 
Pasal 17 ayat (1) a
Berlaku Mulai dari 1 Januari 2009
Pasal 17 ayat (1) a
Berlaku Mulai dari 1 Januari 2009
Lapisan Penghasilan kena pajak                                          Tarif
s.d. Rp 50.000.000,-                                                    NPWP=5 %, tidak NPWP=6%
Di atas Rp50.000.000,-  s.d. Rp 250.000.000              NPWP=15%, tidak NPWP=18%
Di atas Rp250.000.000,- s.d.Rp 500.000.000,-           NPWP=25%, tidak NPWP=30%
Di atas Rp500.000.000,-                                              NPWP=30%, tidak NPWP=36%
Rumus menghitung PPh WP orang pribadi 
PKP = Penghasilan - PTKP
PPh = PKP x tarif lapisan penghasilan kena pajak
Soal 
Pakde Dwipo mempunyai penghasilan setahun Rp.600.000.000. Istrinya tidak bekerja dan ia memiliki 2 orang anak. Hitunglah PPh-nya pertahun jika dia mempunyai NPWP
= Rp 480.280.000 
PPh :
5 %  x Rp   50.000.000  =  Rp   2.500.000
15% x Rp.250.000.000  =  Rp.37.500.000
25% x Rp 180.280.000  =  Rp 45.070.000
Jadi PPh yang harus dibayarkan = Rp. 2.500.000+ 37.500.000+ 45.070.000 = Rp 85.070.000 
 






 
 


















